南都讯 近日，珠海湖湾大厦的业主王女士（化名）有点闹心，“我们小区业主共有设备层，却被隔成格子间作为公寓出租杠杆交易，还有的被作为办公室出租，投诉了好几次都迟迟无法解决”。
设备层究竟归谁，开发商改建行为是否合规？小区业主拿着香洲区住房和城乡建设局“属于业主专有部分”回应，认为归全体业主所有。但珠海市不动产登记中心的态度却是“地价已交清，销售合同未约定，不能简单判定该设备层为全体业主共有”。
目前，香洲区狮山街道办事处执法办已再次向职能部门发函要求明确湖湾大厦设备层的产权权属、用途等关键问题。
业主投诉：上千平方米的设备层被占用
王女士在湖湾大厦住了20多年，是这里的老业主了。据王女士介绍，湖湾大厦是一栋商住一体的老小区，1至4楼为商铺，5楼以上为住宅，商用层与住宅层中间有一层层高2.2米左右的设备层。
“起初对于设备层，很多业主其实不知道，后来发现大厦里改建的单身公寓，才知道设备层的存在。”王女士告诉记者，目前设备层加建了一些砖墙隔成房间，东栋设备层现由一家设计公司在使用，西栋设备层由两家公寓和一家电梯公司在使用。
王女士说，设备层应该属于全体业主所有，现在不但被占用，还进行改建，且一侧的大门还被封堵，侵犯了业主的权利，还造成了消防隐患，所以业主们便向相关部门进行了投诉。
记者在业主提供的《商品房屋产权权属证明书》上看到，湖湾大厦的产权人为珠海经济特区香洲石油化工公司，且上面明确标注设备层面积为1529.03平方米。
记者走访：设备层被当作公寓、办公室使用
4月24日，记者来到湖湾大厦设备层，西栋设备层被分割成一间间公寓，一米多宽的过道，略显昏暗。沿着过道的窗子上晾挂着衣物和物品，在公寓的不锈钢门上还张贴着租客的注意事宜。据统计，这样公寓大概有三十多间。而东栋设备层则被装修成了办公室在使用。
业主还向记者提供了东栋设备层的《办公场地租赁合同》，合同中出租方为珠海市大洲石油化工公司，承租方是一设计公司，租赁期限为10年。记者在爱企查上看到，珠海经济特区香洲石油化工公司和珠海市大洲石油化工公司的法定代表人为同一人，且还担任珠海市香洲湖湾大厦物业管理有限公司等公司股东。
湖湾大厦的设备层权属究竟归谁，又是被谁出租？当天，记者来到湖湾大厦物业服务中心广东明城物业了解情况。据该物业主任介绍，之前城管部门已经展开了调查，也找过相关使用方做过笔录，她了解到开发商是在补完地价后才进行处置的，更详细情况可找相关部门了解。“属于谁，没办法界定，谁在使用，我不清楚……”该物业主任表示。
回应
香洲区住房和城乡建设局：设备层属于业主专有部分
针对湖湾大厦业主的投诉，珠海市12345热线曾回复：经咨询香洲区住房和城乡建设局，湖湾大厦设备层产权清晰，属于业主专有部分，不涉及公共收益问题，非物业管辖范畴。
珠海市不动产登记中心：不能简单判定为“全体业主共有”
为了查明事实，狮山街道执法办曾在2024年2月6日，向珠海市自然资源局发函了解湖湾大厦设备层相关问题。
2月26日，珠海市不动产登记中心回复称：一、湖湾大厦于2002年确权，其中第五层为设备层，面积1529.03平方米，地价已交清，档案中未见设备层改功能的相关文件。
二、“全体业主共有”系2006年颁布的《物权法》提出的概念，在此之前的相关法规没有明确规定设备层属于全体业主共有。本案设备层确权档案中有单独计算建筑面积，该部分面积没有作为公用建筑面积进行分摊，该项目的销售合同未对设备层产权进行相关约定，故不能简单判定该设备层为“全体业主共有”。
三、湖湾大厦第五层2002年确权时登记功能为设备层，产权人应当按规划批准的用途使用，不得擅自改变功能。设备层分割出售必须由产权人申请经相关部门批准同意方能执行，确权档案中未见相关申请、批准文件。
香洲区狮山街道办事处：权属不清，发函要求职能部门明确
湖湾大厦设备层的权属以及用途性质成了解决问题的关键所在。5月8日，记者来到香洲区狮山街道办事处了解情况，狮山街道执法办相关负责人向记者介绍了之前的调查情况。
据调查，2000年珠海经济特区香洲石油化工公司建成湖湾大厦后，将设备层加建砖墙用作公司员工宿舍使用，后珠海经济特区香洲石油化工公司将设备层进行了分割处理。在接受询问调查时，开发商负责人称公司按照办公功能向国土部门补交了地价款，该设备层不属于业主共有部分，但均未能提供相关证明材料。
“交钱了，没有办证，这个房产证就是关键，上面会明确权属和用途，究竟是住宅，还是办公？”执法办相关负责人表示，他们正在向珠海市自然资源局拟第二份请示函，要求职能部门明确湖湾大厦设备层的产权权属、用途、性质，积极推进问题的解决。同时，他也建议业主可以通过司法途径解决此事。
律师说法：设备层的功效对于权属认定十分关键
据广东省房地产研究会副会长、广东国鼎律师事务所高级合伙人廖建勋律师介绍，针对湖湾大厦设备层的问题，首先要分析设备层的功能是什么，如果设备层功能是用于设备、公共设施的运转堆放，甚至有消防或者避难的功能，那一般来说属于共有部分。根据以往的一些相关判例，很多法院也是将这种设备层或者避难层，作为小区业主的共有部分来进行认定的。
廖建勋律师认为，此类纠纷涉及到开发商、物业公司以及承租人等多方利益，首先建议通过协商的方式进行解决。若协商不成，也可以通过基层政府或者相关行政部门进行调解，避免矛盾的激化。最后的救济手段就是诉讼，对设备层进行确权。但如果是小区业主提起诉讼的话，如果有业委会，可以通过业委会的名义提起诉讼。若没有业委会，则需专有面积和人数过半的业主表决同意才可以提起诉讼，以个人名义无法提起诉讼。
“南都接到办”栏目出品
统筹：南都记者 朱鹏景
采写/摄影：南都记者 陈栋 实习生 张靖华 杠杆交易
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